The “Affordable” City es el nombre del libro de Shane Phillips que busca reconciliar las posturas de quienes piensan que la solución al grave problema de vivienda de la ciudades norteamericanas (y en ese caso yo incluiría a las mexicanas) es construir más vivienda y los que dicen que la alternativa es regularla.
La propuesta es definitivamente incrementar la oferta, pero bajo ciertas condiciones que protejan a los inquilinos, pero que sobre todo ofrezca más vivienda social en zona céntricas o las orientadas al transporte.
Un resumen de las propuestas concretas de Shane Phillips son las siguientes:
- Incrementar las densidades, es decir la viviendas permitidas por metro cuadrado, en todas las zonas provistas de transporte público masivo y en donde se encuentran las fuentes de trabajo, pero mantener restricciones para garantizar construcción de espacios públicos y verdes, mantener alturas razonables y exigir ecotecnias. Las ciudades deben de poder identificar la zonas a densificar en dónde es posible incrementar la oferta de vivienda en espacios interiores desaprovechados, de tal forma que mejore la movilidad de la ciudad. En esas zonas la vivienda nueva generalmente no desplaza residentes, sino que permite la llegada de otros nuevos con ofertas de vivienda social y residencial.
- Eliminar la obligatoriedad de los estacionamientos en las viviendas, además de promover la puesta en operación de parquímetros.
- Permitir que el mercado de la vivienda en renta ofrezca productos de manera flexible, como el de renta con servicios compartidos (el coliving) o espacios pequeños para la vivienda unipersonal. Crear una registro de viviendas en renta que permite contar con mejor información, formalizar los contratos y poder apoyar mejor a los inquilinos.
- Utilizar fondos y terrenos públicos, así como el incremento de densidades, para generar vivienda accesible. Se debe buscar que esa vivienda sea céntrica, orientada al transporte y en distintas zonas de la ciudad, eso incluye promover vivienda media y social también en zonas a las de altos ingresos, que cuenta con buenos servicios, conectividad y normalmente concentran centros de trabajo. Los edificios multifamiliares pequeños, en lugar de los grandes desarrollos, son adecuados para ese tipo de zonas. Los incrementos en densidades en esas zonas deben de tener como condición que una proporción de la vivienda nueva sea de carácter social.
- Se requiere generar distritos orientados a la vivienda en lo que ahora solamente tienen usos industriales o comerciales, para reemplazar esos usos, cuando son obsoletos, o hacerlos mixtos. Toda zona de uso exclusivamente comercial o de oficinas debería de considerar modalidades de vivienda. Además, no existe razón por la que una zona de la ciudad solamente permite vivienda unifamiliar, ya que existen alternativas para regular las opciones multifamiliares.
- Establecer un sistema impositivo a la venta de la propiedad, exenta para la primera compra de una vivienda de bajo costo, y que sea progresivo para las viviendas residenciales de acuerdo a un tabulador de costos. Para desincentivar la especulación de vivienda accesible se puede establecer un impuesto a quienes la adquieran nueva y luego vendan antes de un periodo corto de tiempo. El cobro del predial también tiene que ser progresivo, diseñado para sobre gravar extra a propiedades no utilizadas o semi utilizadas, y establecer reducciones para el desarrollo de vivienda social.
- Limitar los procesos de aprobación de un proyecto a tres meses, mediante el uso de criterios claros y objetivos. Como parte de los procesos de aprobación, los propios desarrolladores pueden pagar por los costos de análisis que requieren y contraten las autoridades.
- Las autoridades y los constructores tienen que trabajar en desarrollar tecnologías y métodos para reducir costos, impactos, identificar oportunidades y mejorar los espacios públicos que la mayor oferta de vivienda requiere.
- Las ciudades deben de otorgar bonos o subsidios tanto para la compra como para la renta de vivienda destinada a la población de cierto nivel de ingreso, así como buscar alternativas de crédito para ese sector de la población, a tasas razonables. Para eso se requiere también de fondos federales.
- La promoción de los proyectos de vivienda debe de ser una política económica en momentos de bajo crecimiento económico, por lo que la ciudades puede hacer uso de plusvalías futuras para financiar proyectos de regeneración urbana con ese fin.
POR VIDAL LLERENAS
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